지난해 집값이 가파르게 오른 서울 강남권을 중심으로 보유세가 크게 오른 가운데 내년에는 세 부담이 더 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 공시가격 현실화율 상향·공정시장가액비율 인상, 종합부동산세 세액공제 축소 등을 통해 추가적인 세 부담 확대가 이뤄질 수 있기 때문이다.

18일 국토교통부에 따르면 2026년 공동주택 공시가격(안)에는 2023~2025년과 같은 69%의 현실화율이 적용됐다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 각종 행정·복지 제도의 기준으로 활용된다. 공시가격은 당해 1월1일 기준 시세에 현실화율을 곱해 산정되므로 집값이 같더라도 현실화율이 오르면 세 부담이 커질 수 있다.

문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화 계획을 통해 공동주택 공시가격을 2030년까지 시세 90% 수준으로 끌어올리겠다는 방침을 세웠다. 이후 세 부담 논란이 커지자 윤석열 정부는 2023년 현실화율을 2020년 수준으로 하향했고 올해까지 4년 연속 동결됐다.

그러나 정부가 다시 한번 현실화 계획을 언급하면서, 현실화율이 다시 조정될 가능성이 제기된다.

정우진 국토부 토지정책관은 17일 "현재 국토연구원에서 현실화 관련해 용역이 진행되고 있으며, 통상적인 일정에 맞춰 올해 11월께 다음 해 계획을 발표하지 않을까 싶다. 하반기 중 발표할 예정"이라고 말했다.

국회에는 맹성규 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '부동산 가격공시에 관한 법률 일부개정법률안'도 계류돼 있다. 법안에 따르면 국토부 장관이 부동산 공시 가격이 적정 가격을 반영할 수 있도록 시세 반영률(현실화율) 목표치를 설정하고 이를 달성하기 위한 5년 단위의 계획을 세우도록 했다.

개정안에는 적정 가격 정의를 현행 ‘정상 거래 시 성립 가능성이 가장 높은 가격’에서 ‘국토부 장관이 정한 시세 반영률을 반영해 조사·산정한 공시기준가격’으로 바꾸는 내용이 담겼다. 공시가격 제도의 안정성을 위해 공시가격의 성격을 시장 가격을 반영한 정책 가격으로 하겠다는 의지가 담긴 것으로 풀이된다.

공정시장가액비율 역시 보유세 부담을 키울 수 있는 요인이다. 보유세는 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 정한 뒤 세율을 적용하는 구조여서, 현실화율이 같아도 공정시장가액비율이 오르면 세금이 늘 수 있다.

정 정책관은 공정시장가액비율 상향에 대해 "세제당국에서 검토를 하고 있는 걸로 알고 있다"고 밝혔다.

세액공제 축소 가능성도 주목받고 있다. 현재 1세대1주택자는 종합부동산세에서 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있다. 만 70세 이상이면서 15년 이상 주택을 보유한 1주택자는 최대 80%까지 공제가 가능하다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과 세액공제가 적용되지 않은 경우 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡의 보유세가 1257만원 가량으로 전년(약 867만원) 대비 45% 증가하는 것으로 나타났다.

시장에서는 향후 공정시장가액비율 인상이나 세액공제 축소가 현실화할 경우 실제 세 부담이 이보다 더 커질 수 있다는 전망이 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "2028년 총선을 앞두고 2027년 말 종부세 고지서가 발송되는 만큼, 조세 저항을 우려하는 정치권이 무리한 세금 인상을 동반하는 세법 개정에 나서기는 쉽지 않을 것"이라며 "결국 정부가 시행령을 통해 공정시장가액비율을 손대는 것이 세 부담을 늘리는 가장 현실적인 방안"이라고 했다.

이어 공시가격 현실화율과 관련해 "과거 기준점이었던 80% 선까지 오른다면 시장에서 수긍할 수 있는 마지노선이 되겠지만, 그 이상으로 상향될 가능성도 배제할 수 없다"고 전했다.

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